堺東駅南地区第一種市街地再開発事業
堺東駅周辺地区の活性化を図るリーディングプロジェクト
事業概要
事業概要および事業の目的
当地区を含む南海高野線堺東駅周辺地域には、国の行政機関や市役所等の行政機能のほか、当地区のジョルノビルや堺東駅前の商店街、百貨店等の商業・業務機能等が集積し、堺市の中心的拠点としての役割を担ってきましたが、少子高齢社会の到来等により社会情勢が変化するなか、近年の郊外型ショッピングセンター等の立地による影響などもあり、賑わいが衰退しつつあります。ジョルノビルにおいてもキーテナントが撤退し、空き店舗が増加する等、駅前商業ビルとしての活力を失いつつあるだけでなく、建築物の耐震性能の不足・老朽化等の課題を抱えており、公共施設も不足しています。
当事業は、施行地区の概況を踏まえ、堺市の玄関口かつ交通結節点である堺東駅前の立地を活かし、ジョルノビルの耐震性や機能低下による建替えを契機としたまちづくりとして、会社施行による第一種市街地再開発事業を選択しました。これにより、商業・業務施設、住宅等を主要な用途とする防災性能に優れた建築物を整備するとともに、公共施設として駅前交通広場に面した歩道を拡幅し、安全・快適に通行できる歩行者デッキを整備すること等により、都市機能の更新を図り堺東駅周辺地域の活性化に寄与することを目的としています。
■位置図
施行者概要
| 施行者 | 堺東駅南地区再開発株式会社 |
|---|---|
| 設立日 | 平成25年10月31日 |
| 発行可能株式総数 | 2000株 |
| 出資者 | ジョルノビル区分所有者 他 |
| 資本金 | 312万円 |
| 譲渡制限 | 株式譲渡制限有（非公開会社） |
| 役員 | 取締役5名、監査役2名 |
※平成29年10月時点
- 組合施行の場合、組合員は底地権者１人と地上権者１人（それぞれが100人以上の共有状態）の２となり、共有の場合の意思決定は、民法の規定により、底地権者と地上権者の各共有者全員の同意が必要とされるため、円滑な事業推進が期待できる会社施行を選択しました。
- 地権者の意向を反映した事業推進を図るため、出資対象者は、原則、地権者又は親族等関係者のみとしました。
従前土地建物の概要
| 宅 地 | 1 筆（123 名共有） 、地上権 （141 名共有） |
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| 建 物 | 1 棟（区分所有建物 専有125 区画） |
|---|---|
敷 地 面 積 4,139.79 ㎡ |
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構造・階数 ＳＲＣ造・一部ＲＣ造、地上８階/ 地下４階 |
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延 面 積 38,618 ㎡ |
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容 積 率 843％ |
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建 蔽 率 82％ |
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竣 工 1981 年（昭和56 年）5 月 |
| 都市 計画等 |
商業地域、防火地域、都市再生緊急整備地域 高度利用地区（容積率850％、建蔽率80％） |
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従前建物（竣工時）
施設計画等
■施設計画概要
| 施 行 地 区 | 約0.7 ha |
|---|---|
| 敷 地 面 積 | 約3,660 ㎡ |
| 構造・階数 | ＲＣ造（中間免震構造） 地上24 階※/ 地下2 階 （うち店舗 地下1 階～3 階） |
| 高 さ | 約85 ｍ |
| 延 面 積 | 約47,750 ㎡ （うち容積対象 約33,000 ㎡） |
| 容 積 率 | 900％ |
| 建 蔽 率 | 90％ |
| 店舗駐車場 | 自走式平面 約50 台（地下2 階） |
| 住宅駐車場 | タワーパーキング 約170 台 |
※建築基準法上は、中2階の駐輪場階を含むため地上25階建
■断面図
権利変換方式
権利変換方式法第111条地上権非設定型
第1回評価基準日平成27年10月18日
第2回評価基準日平成28年5月18日
権利変換計画認可公告日平成28年10月14日
権利変換期日平成28年10月28日
■権利変換の概要
| 区分 | 総数 | 権利変換 （一部転出を含む） |
転出 |
|---|---|---|---|
| 所有者 （底地・地上権・建物） |
142名 | 65名 | 77名 |
| 借家権者 | 23名 | 4名 | 19名 |
| 使用借権者 | 11名 | ― | 11名 |
事業協力者・協力機関等
| 指導・支援機関 | 国土交通省住宅局、国土交通省近畿地方整備局、堺市都心まちづくり課 |
|---|---|
| 施行者 | 堺東駅南地区再開発株式会社 |
| 特定事業参加者 | 野村不動産株式会社（住宅）、株式会社サンプラザ（店舗） |
| 特定業務代行者 | 株式会社竹中工務店・野村不動産株式会社 |
| 施設建築物基本設計 | 株式会社アール・アイ・エー |
| 施設建築物実施設計 | 株式会社竹中工務店・株式会社アール・アイ・エー設計共同体 |
| 公共施設基本設計・詳細設計 | 株式会社オオバ |
| 資金計画、権利変換計画 | 株式会社アール・アイ・エー |
| 評価・補償 | 株式会社谷澤総合鑑定所 |
| 事業推進コンサルタント | 株式会社アール・アイ・エー |
| 商業計画コンサルタント | 株式会社ジオ・アカマツ |
| 法務顧問 | 水都総合法律事務所 |
| 税務会計顧問 | 大野木総合会計事務所 |
事業の経緯
| 平成19年（2007年） | 6月 | 「ジョルノビル再生検討委員会」発足 |
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| 平成21年（2009年） | 6月 | 「ジョルノビル建替推進検討委員会」発足 |
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| 平成22年（2010年） | 10月 | 建替推進決議 |
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| 平成24年（2012年） | 10月 | 建替を市街地再開発事業により進めることを決議 |
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| 平成25年（2013年） | 5月 | 「堺東駅南地区第一種市街地再開発事業」都市計画決定 |
|---|---|---|
| 10月 | 堺東駅南地区再開発株式会社設立 |
| 平成26年（2014年） | 10月 | 特定業務代行者 ㈱竹中工務店・野村不動産㈱、 特定事業参加者 野村不動産㈱を選定 |
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| 平成27年（2015年） | 9月 | 「堺東駅南地区第一種市街地再開発事業」施行認可 |
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| 平成28年（2016年） | 1月 | 特定事業参加者 ㈱サンプラザを選定 |
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| 10月 | 権利変換計画認可 |
| 平成29年（2017年） | 3月 | 解体除却工事着手 |
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| 平成30年（2018年） | 3月 | 施設建築物本体工事着手 |
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| 平成31年（2019年） | 3月 | 公共施設工事着手 |
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| 令和3年（2021年） | 春 | 施設建築物本体工事完了、公共施設工事完了、施設オープン（予定） |
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